In de jaren ’80 zijn in Nijmegen vele woonverenigingen opgericht die -met behulp van gemeentelijke subsidies- panden kochten en verbouwden voor huisvesting van woongroepen. Dit deden zij met begeleiding van STUT-Consult, een organisatie gespecialiseerd in het opzetten van projecten in gemeenschappelijk eigendom. De woonverenigingen hadden altijd drie (of meer) panden in bezit, dit was een voorwaarde vanuit het gemeentelijke woongroepenfonds. De verenigingen kozen voor een exploitatievorm waarbij de leden een contributie inlegden in een fonds, dit ter dekking van de exploitatie-en financieringslasten. De financieringslooptijd bij deze constructie was 30 jaar. De vermogensopbouw werd niet uitgekeerd bij vertrek van een huurder maar er was statutair vastgelegd dat er na 30 jaar met alle (zittende én toenmalige) bewoners afgerekend diende te worden op basis van de dan geldende taxatiewaarde en al naar gelang van de periode die men er gewoond had. De achterliggende gedachte was dat het benodigde geld voor deze statutaire afrekening verkregen kon worden middels een nieuwe financiering. Hierbij werd echter niet voorzien dat de huizenprijzen enorm zouden stijgen (de panden liggen met name in gewilde wijken rondom het centrum) en de regels voor financiëring en renteaftrek zouden wijzigen.
De geboden oplossing
Door de gewijzigde omstandigheden is de opzet van deze statutaire afrekening waarbij de zittende bewoners herfinancieren alleen interessant of haalbaar wanneer zij over voldoende inkomen beschikken en zich voor langere tijd aan de woning willen verbinden. Dit was voor veel zittende bewoners niet het geval, een groot deel van de panden werd en wordt bewoond door jong-volwassenen, al dan niet studerend.
In totaal ging het hier om 215 panden, die in bezit waren bij 55 woonverenigingen. Het was onze inschatting dat misschien wel de helft niet bij machte zou zijn om zelf voor herfinanciëring te zorgen. Dit zou betekenen dat de woningen ontruimd en verkocht zouden moeten worden.
En dat zou weer betekenen dat er -los van het einde van de gemeenschappelijke woonvorm van die specifieke panden- tientallen bewoners een beroep zouden moeten doen op de Nijmeegse woningmarkt die over het algemeen al tamelijk gespannen is. De WBVG en Talis hadden zo dus elk haar belang deze woonvorm zoveel mogelijk in stand te houden, de WBVG vanuit de wens om collectieve woonvormen in stand te houden en Talis om te voorkomen dat er nieuwe woningzoekenden bij zouden komen. Talis kocht vervolgens een aantal panden en werd juridisch eigenaar. De WBVG heeft deze panden voor 30 jaar in vruchtgebruik genomen en is gedurende deze periode verantwoordelijk voor de exploitatie. Na dertig jaar zal het contract opnieuw moeten worden beoordeeld.
Door met name sterk gestegen taxatiewaardes in de woningmarkt is helaas gebleken dat ons exploitatiemodel financieel niet meer realistisch is. Het boek STUT is daarom voor WBVG en Talis weer gesloten…
Infofolder voor woongroepen
